文/羊城晚報記者 梁棟賢 (除署名外)
  張秀欽點評:放低身段帶來好桃花
  桃花指數:
  有人把今年的番禺和蘿崗進行一番比較後總結:蘿崗公寓降價帶動住宅價格下降;番禺卻是住宅降價導致公寓價格隨之下滑。
  無論是哪種產品率先降價,最終的結果是,番禺一手樓價在下降。番禺“美眉”放低身段,對黃金月吸引“求愛者”會有很大的推動作用。經過前幾年的不斷增值,番禺“美眉”已晉身“白富美”行列,“身價”2萬元/平方米以上的項目並不少見,“草根”階層看著高高在上的“白富美”只能搖頭興嘆。如今“白富美”放低身段,“草根”階層終於能有機會一親“女神”芳澤,當然會能出手便出手。這在此前已有證明:今年前七個月,番禺成交下滑的幅度遠低於全市平均水平,成交量超越花都,從去年的第二位躍升至第一位(原十區)。可以預見,這個黃金月,繼續放低身段的番禺會得到更多“求愛者”的青睞,最終實現好桃花朵朵開。
  梁棟賢點評:有望與粉絲“再續前緣”
  桃花指數:
  “美眉”的“事業線”,擠一擠總會有的,尤其是像番禺這樣相對成熟的“熟女”。
  這個黃金月,番禺新貨頗為豐富,一些斷貨多年的樓盤有望與粉絲“再續前緣”。這些樓盤前期都有龐大的業主群,有理想的“舊帶新”基礎,只要定價合理,以其多拍一點粉依然能艷若桃花的成熟美態,番禺“美眉”收穫兩朵好桃花應當不成問題。
  詹青點評:“熟女”也瘋狂
  桃花指數:
  “熟女”,由於自我的沉澱更有自信。經濟獨立、精神獨立、淡定優雅、大方得體的“熟女”煥發出巨大的女性魅力。番禺就是這樣一位“熟女”,十餘年的積澱讓番禺到了“最美、最熟”的時刻,擁有前所未有的魅力,假如市場足夠好,這位“熟女”該到了自抬身價的時候。
  然而,在“短平快”的選美賽場,“熟女”要突圍,單憑淡定、大方恐怕不行,要博眼球、賺人氣,“熟女”也需要“瘋狂”。這個黃金月,番禺樓市能否旺場、旺市,還要視樓盤的優惠策略而定。從目前的情況來看,番禺不少樓盤已經降低價格底線,預計黃金月的優惠幅度會進一步拉大,帶動不俗的成交,畢竟“熟女”是最宜室宜家的,出得廳堂入得廚房,即使再挑剔的“惡家婆”也會喜歡。
  陳玉霞點評:大戶型產品拖累成交
  桃花指數:
  供應大、成熟指數較高的番禺板塊,黃金月應該較受買家歡迎,但由於新貨中有不少的大戶型產品,所以假如計算成交量的話,恐怕比不上新黃埔板塊,旺桃花指數為兩朵。
  和其他外圍板塊相比,番禺最大的優勢在於配套比較完善,居住氛圍比較濃厚,往返廣州市中心區交通比較方便,令番禺一手住宅一直比較旺銷。這個黃金月,番禺板塊供應同樣充足,產品線比較豐富。剛需型樓盤假如定價合理,相信一樣能贏得市場。
  “美人”心計
  先“包裝”
  一個低價
  搶跑,成為番禺“美眉”的重要策略,只不過,這一輪搶跑的節點,不是常規的8月底9月初,而是更早的6月份、7月份。端午節假期,番禺打響降價的第一槍,萬科歐泊、亞運城、時代傾城、祈福名都、雅居樂·劍橋郡等樓盤紛紛降價出貨,7月底新推洋房組團的招商金山谷也選擇了低價銷售。
  今年上半年,番禺樓盤在營銷手法上各顯其能,免首付、送管理費、送車位、秒殺、8折等大力度促銷盡顯“宮鬥”本色。進入黃金月,各樓盤的促銷手段更為直接,大大方方地把價格降下來。正如番禺某樓盤的策劃經理所言:“來樓盤之前,沒有人會認真比較配套或產品的細節,如果價格不夠吸引,大家連看都不看。這個時候,沒有比價格更犀利的武器了。”即使只是噱頭,也要先“包裝”出一個低價,這一點,已經成為番禺很多樓盤銷售團隊的共識,選擇把最差的產品最先推出,也成為番禺很多開發商的共同操盤手法。
  即使是推出比前期產品更好的新貨,開發商在推新貨時也往往採用“提質不提價”的手法。位於萬博板塊的四海城上周開放新貨樣板房,戶型和今年4月份推出的首批單位相差無幾,位置、景觀更佳,售價已基本確定“不高於首期單位”,據現場觀察,新貨的交樓標準有望超越前期產品。
  價格“露底”
  再低就要
  “露點”了
  如今,番禺的樓價有不少回到了前年的水平,甚至有的樓盤定價“一步到位”,把新貨價定在三四年前的水平。這樣的定價,對新買家很誘惑,但在前兩年買房的老業主看來,則顯得有點“無節操”。
  以萬科歐泊為例,去年其樓價從1.5萬元/平方米迅速攀升至2.5萬元/平方米,今年前四個月的網簽均價仍高達20759元/平方米,不過,該樓盤在端午節前後推出一批均價1.5萬元/平方米的單位,樓價直接回到前年年底的水平,最靠近變電站的那一排單位,最低價為1.3萬多元/平方米。
  萬科歐泊的定價成了周邊樓盤的一個重要參照。7月底招商金山谷推出新洋房組團,定價為1.3萬元/平方米,最低價不到1.1萬元/平方米,售價直接回到了2010年前後、上一期洋房推出時的水平。
  “每平方米1.3萬元起,你覺得這樣的價錢有吸引力嗎?”由於前有萬科歐泊,後有招商金山谷,談及最近即將推出的新貨定價,番禺某樓盤的策劃負責人有幾分忐忑,“但老闆的看法是,價錢不可能定得比萬科歐泊低”。
  之前搶先低價推出新貨的樓盤,成交都還不錯,這為一些即將在黃金月推新貨的樓盤樹立了一個定價的新標桿。有開發商表示,房地產開發還有很多難以預見的成本,如今的定價已經接近成本價,再低的話,就不只是“露底”,而是直接“露肉”、“露點”了。
  據瞭解,前期已經搶跑的樓盤暫時沒有繼續擴大優惠的打算,有的樓盤因為新一批產品素質有所提升,售價已經悄然回調,雖然上升幅度不算大。
  “事業線”
  有本錢,可惜
  穿了高領禮服
  番禺“美眉”艷名遠播,擁躉眾多。陽光家緣數據顯示,今年前七個月,番禺共賣出84.64萬平方米、6792套一手住宅,成交面積和成交套數僅居增城之後。
  不過,番禺區一手住宅供應龐大,如同高領禮服般擋住了番禺“美眉”最傲人的事業線。今年前七個月,番禺共新增126.08萬平方米的一手住宅,前七個月的供需比為1.49,在全市屬於中等水平。截至本月25日中午12時,番禺區一手住宅存貨為191.74萬平方米,按照前七個月的銷售速度,需要近16個月才能消化完畢,在全市中同樣屬於中等水平。
  番禺區樓價在5月份達到今年的高峰後連續兩個月回落,但7月份的價格跌幅已經收窄,7月份,番禺一手住宅均價為16069元/平方米,與前七個月16293元/平方米的均價相差不大,顯示出初步站穩的跡象。
  梁棟賢  (原標題:番禺板塊美女“盛”鬥士)
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